郑开大道这条主干道连接河南省省会郑州和古城开封，在城市边界，处于开发状态的一个区域被分为两部分，分别称为白沙和绿博，归两个城市管辖。

　　从行政区划上看，更东边的绿博区属于开封市中牟县，其位置相当高，得名“郑州国际文化创业产业园”。据官方介绍，这里的规划面积为132平方公里，构建文化创意、时尚旅游、高端商务三大主导产业，建设3000万人次的全球旅游目的地，打造“东方奥兰多”。

　　演员李亚鹏的靠前个中国文谷文旅项目就在这里。

　　2017年12月，该项目高调启动，总投资约30亿元，建设中国书院町、艺莲文创町、泰迪城三大板块，由李亚鹏实际管理的北京中书控股集团投资建设。当时，河南省市相关领导，以及于丹、皇家群等文化名人纷纷为项目而来。当时舞台主角李亚鹏在此前操作的另一个文旅项目——云南丽江雪山艺术町，控制权易手，同时负债4000万元。

　　2021年3月底，作者在文谷项目实地调查后发现，历时4年，配套项目的住宅楼已接近完工，但主体文旅项目尚未开工施工。另一方面，2018年，李亚鹏已经开始退出项目，由当时牵头文旅板块的房企金科集团投资接管。

　　在文谷文旅项目没有达到预期的背景下，有地方***想要改变传统的土地财政模式的诉求。他们不仅想销售住宅用地，还想通过引进文化旅游、教育、康养、农业等附加值产业来推进偏远地区的发展。但是，这让产业暂时流行起来，开发者们对此非常熟悉，虽然出现了越来越多的特色小镇，但是很多都是借小镇之名出售房子。

　　针对这种现象，从2018年开始，政策开始严格管控类似项目的房地产化趋势，防范“伪町真地产”项目，“生造文旅概念、实则产业核查”的模式受阻。

　　事实上，李亚鹏进入河南、金科后马上接战时，正是开门商上马文旅项目的爆发期，包括融和、雅乐、华夏幸福等规模的开发商，以及本土房企的亚新和正商等，都在环郑州地区跑马圈地，而文谷项目和

　　与其说遭遇了很多项目，负债累累的李亚鹏是演员转型失败的商人，不如说房地产天花板突出，成为开发商突然发迹之间的插曲。

　　从李亚鹏到金科

　　2017年12月盛大的中国文谷项目启动仪式前，河南中书置业这家公司悄然变更股权，随后以合计3亿8700万元的底价拍摄了绿博区约120亩土地。根据天眼查数据，河南中书置业成立于2016年4月，最初由李亚鹏方面100%实际控制，注册资本1亿元。2017年3月，代表金科方面的河南威联公司接管了75%的股份，成为河南中书实控人。

　　金科入主后不到半年，2017年9月，河南中书将上述共120亩土地纳入囊中。根据全国公共资源交易平台信息，这两块地块分别为31号居住用地和33号商业用地，面积分别为3.87万平方米和4.22万平方米，挂牌底价分别为2.3亿元和1.57亿元。

　　祖上属于河南，坚持回乡祭祖的李亚鹏缘分何婚文谷项目，我不知道金科为什么要涉足李亚鹏初创公司拿地，但这两块土地，有“为李亚鹏定制”的意思。

　　转让标的中牟县在对这两块地块进行整体转让时，对拍卖人和土地的用途提出了严格的要求。如郑州国际文化创意产业园管委会认定并颁发证书，33日商业用地拍卖人或其关联公司必须具有世界知名儿童文化主题IP的授权身份，旅游知名城市全球知名儿童文化主题IP的博物馆、乐园、主题酒店、商业等

　　此外，33日要求建设全球知名儿童文化主题IP复合体，总投资额10亿元以上，土地成交后3年内项目全部完成投入运营。同时，这个项目必须先于住宅项目开工建设。

　　参加河南文旅项目时，李亚鹏除了拿到中国书院的IP外，还带动了韩国泰迪熊主题公园的品牌合作。另外，还落地过云南丽江雪山小镇的文旅项目，在文旅方面可以说“经验”非常丰富。

　　当时，掌握资金的金科集团在文旅项目中是“初学者”。据官网介绍，金科目前全国文旅项目162个，总量642万方，包括旅游度假区、未来种公园、颐养汇和综合体金科乐方4条产品线，而文旅板块正式成立于2018年，比文谷项目获得地之后，

　　根据天眼查数据，目前李亚鹏方面持有河南中书25%的股份。另外，2020年8月，河南中书的公司法人从李亚鹏的财务合伙人曹芝梅变更为金科中原公司社长王龙，高级管理层也变更为金科人士。

　　李亚鹏的实际出局可能更早。一位接近金科的人向作者表示，从2018年起，李亚鹏方面的工作人员开始陆续撤出该项目，到现在不再参与项目，目前项目由金科集团自主建设。目前，李亚鹏及其律师未就河南中国文谷项目对作者做出任何回应。

　　文未卜，住宅先行

　　土地转让时，要求文旅项目优先于房地产项目，而31日地上的“金科博翠书院町”住宅大楼“博翠园”远远领先于33日地上的文谷项目。

　　2019年11月，河南中书以1704万元的底价，拍摄了另一片拥有70年产权的住宅用地。面积只有2448平方米。作者明白了这片小土地是2017年拍摄时拆迁历史遗留的问题，之后的拆迁结束，补充了这个角落，在原有的基础上形成了完整的土地。

　　经过土地出让规划细则和现场实地考察，据作者比较，中国文谷项目总占地面积约500亩，总建筑面积约50万平方米。但实际上，李亚鹏方面两次拍摄土地后，至今只获得了120亩土地。项目西北角为31号住宅用地，规划洋房6栋、高层5栋，东北角为33号商业用地，要建设商业综合体。

　　作者在本项目中，以“1/3建筑物、2/3建筑物、六大书院、四万方冰雪世界”为标语，介绍了东至广惠大道、西至广成大道、南至琼花路、北至海红路，周围几乎全部被中国文谷的绿色围栏包围项目东北角外竖起的招牌上写着：“这是郑州文创园重点产业项目5个，总投资额10亿元，主要建设泰迪熊主题公园、冰雪世界滑雪场，项目于2018年3月开工，2021年9月试运行完成。

　　但是，目前一期住宅项目的3幢高楼和部分洋房已竣工交付，但文旅项目没有开工迹象，内部土地尚未平整，杂草丛生。

　　据上述金科士介绍，此前拍摄的33号商业用地将建成商业综合体，实际上只涉及泰迪城这个IP文旅的要素，不包括中国文谷书院的要素，文谷属于另一个计划用地。

　　从作者实地访问的情况来看，除李亚鹏方面以前拍摄的两块土地外，文谷项目规划中的其他三块土地目前还不符合***土地收藏、拍摄委托的要求，意味着随后进行公开拍摄，包括金科在内的所有企业都可以参加。

　　事实上，之前完成的住宅项目也不完全顺利。

　　熟悉郑州房地产市场的相关人士告诉作者，2016年郑州市区限购解除后，众多投资者被挤到了无限购的偏远地区，郑汴一体化的概念和文创园的规划火热，其中主要低密改善的绿色宝路尤为火热，高层一度高达1.5万元/平方。但是，金科似乎并未在住宅项目中获利，接管了李亚鹏河南中书置业公司75%的股权，短短两个月，当地楼市急转直下。

　　郑州市场相关人士表示，2017年5月绿宝也受到限购后，市场急剧降温，供应量远远超过市场需求，投资者锐减，降价、首付分割等促销手段层出不穷，高层普遍低于1万元/平方米， 虽然到了2021年初终于暖和了一点，但是像白沙绿宝这样的远郊至今仍持续着沉默。

　　31日住宅项目入市时，正好遇到市场降温。一位运营商顾问表示，2018年底，该项目已经上市销售，高层存量价格为1万元/平方米，比以前便宜近1000元，洋房稍贵。目前，项目一期已接近售罄，将从2021年6月开始陆续交货。

　　关于为什么泰迪城的项目落后，上述与金科相近的人士解释说，与住宅不同，文旅产业项目相对复杂，目前正在重新调整规划方案，尚未上报建设，预计今年开工。

　　住宅项目开始了，延迟的文旅项目预定开工，但事情还没有结束。

　　作者发现，2020年10月，中牟县地方指导布告栏上有十几位购买该项目大楼的业主代表询问，为什么购买住宅后不能正常上网？官方答复称，中国文谷泰迪城项目(泰迪城乐园冰雪世界)工程进度落后，现场停运，为督促企业加快项目建设，按照前期签署的合作协议等相关承诺，停止了博翠园项目相关手续。答复中表示，关于中国文谷泰迪城项目何时开工，目前该项目正在进行划界案的调整，等相关手续办好后将正常开工建设。

　　“假小镇，真房地产”

　　中牟县文谷项目延期“难产”，只是文旅项目扩张的缩影，不仅仅是国际文创园，事实上，郑州市场多个文旅项目的建设进度陷入停滞。

　　海昌海洋公园项目类似于李亚鹏和金科的合作模式，该项目是由某华南龙头房企和主题公园开发商海昌海洋公园(02255.HK )共同开发的。2017年，双方宣布以20亿元获得住宅和商业两块地块，共近1200亩，投资15亿元，将于2020年7月完成。但事实上，据报道，华南龙头房企的住宅项目于2019年启用并出售，虽被誉为中原地区最大的海洋公园项目，但已停摆一年，建设进度也大幅放缓。

　　2019年3月，雅居乐与中牟县签约，号称投资100亿元建设雁鸣湖会展小镇，较早没有偶然，项目也迟迟未能开工。2020年8月，文创园管委会正式回复称，由于雅居乐自身原因不能履行承诺，会展小城镇项目合作中止。据不完全统计，环郑州市场融创慈云、云智小镇、本土房企新诗瓷、婚庆小镇、国内房企经商的葡萄酒小镇、十里香山等多个文旅小镇的项目，进度不如预期，有些甚至杳无音讯。

　　这些文旅项目量产的2017年，正是政策红利期，从2018年开始完善特色小镇，***严格控制类似项目的房地产化趋势，防范“伪镇房地产”项目，“生造文旅概念、实则产业核查”的示范。

　　除了早些时候落地运营的方特度假村、绿博园外，2017年在郑州集中签约的文旅项目，截至目前，实际落地运营的只有建业华谊电影小镇和河南剧幻城主题公园等少数项目，对应的配套住宅项目。

　　“从2019年开始，***将密切注意产业检查。我害怕你来到土地上。本来招商引资的时候一般是配套住宅用地，现在只能后续弥补，不会写在纸面上。’郑州产业园的老手对作者说。

　　据头豹研究院一份研究报告称，中国特色城镇具有投资大、回收周期长、政策变化快等特点，特色城镇初期投资额约20亿元，总投资额约50亿元，平均资金回收周期约30~50年。

　　显然，追求高转速的房企很难有这样的耐心。2018年，中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁写道，房地产商一旦进入特色城镇，将难以实现特色。“过去城镇创业只需要向农民租房子，一旦被房地产商介入，就会通过买房创业，创业成本将大幅上升。历史证明，没有一个由房地产商的进入带动的特色小镇”。

　　上述产业园相关人士介绍，文旅项目靠前阶段可以开业，人流充足，第二阶段才是竞争持续经营能力，自负盈亏，但目前郑州市场实际实现到这里的文旅项目不多，大部分还停留在纸面规划上。前期的建设也不能成为资金，后续的长期运营需要10多年才能覆盖开发成本，从商业逻辑上来说完全不成立，所以基本上依靠出售配套住宅

　　在疫情的冲击和三道红线的双重压力下，文旅项目变得更加困难。一家闽系房地产公司的副总经理对作者表示，在房地产企业降低债务的重任下，“如果大部分是可以马上开发的住宅用地，压力不大，但是如果是文旅、商业、酒店的土地，开发销售的周转速度太慢，资金压力非常大。”

　　于是，在利益的驱使下，开发者飞黄腾达，成名，李亚鹏成为其中的插曲。