所谓高周转，商业角度来解释的话，指的是资金从资金形态到货物形态再回到资金形态，每循环一周所用时间叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低。耳熟能详的是房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。
对于好卖的货来说高周转不是大问题，而随着楼市各种各样政策的落地，房子变的难卖，高周转现阶段转为了低周转，严重影响到了房企的发展。将房屋比做大型产品，生产一个产品的时间是固定的，合理化的压缩生产周期，可以通过提前备货，搭接生产以及流水作业来实现，而高周转的直接影响下，直接将产品的质量降为能够勉强售卖即可，大大伤害了购房者的利益，影响了建筑行业健康发展！

碧桂园董事局主席杨国强曾公开表示： “高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”，“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益对比，在守法的前提下，力求效益最大化。” 这些充分的表明了在大型地产企业的眼中，高周转方式是一个人人都喜欢的香饽饽。

2018年碧桂园开启“一二三四五线”城市全面发展的战略，三四线城市稳固业绩的同时，向上下两端同时扩张，即战略挺进一线城市，也不将五现城市拱手让人,全盘开张，全面开花!

碧桂园不是高周转模式的先行者，但继承与发扬了这种模式，并将其在高速的扩张中发挥到了精致。高周转模式可以追溯到2010年，万科等房企运用高周转模式创造了前所未有的销售额，这一年也被券商称为高业绩和高周转的“元年”。2008年的万科奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、靠前个月售出八成，六成产品必须是住宅，后这一模式存在施工安全、房屋质量等安全隐患被逐步放弃。从这一方面来讲万科守住了底线，并及时对战略布局进行了调整，避免后期更大的损失。

为了进一步提速，碧桂园仅仅在2018年就曾接连发布了三个文件关于高周转的专题文件，碧桂园这一战略的制胜法宝是其他房企难以复制的高周转模式，但在进一步追求业绩增长的目标***下，碧桂园仍然觉得自己的高周转速度太慢。

碧桂园的高周转被业内成为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。根据碧桂园今年流传的内部文件，碧桂园已意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3~4个月，奖励10万元” 。许多房企纷纷效仿碧桂园，有的推出了369模式，即3个月完成方案设计，6个月开始预售，9个月完成销售回款。

房企销售模式对比图

每个地方发放商品房预售许可证的标准不同，有的是在地下室完成，有的是在上部结构完成一半，还有的是在主体结构封顶开发商拿到许可证后就可以销售，在购房者交完首付之后到房管局备案，再与购房者到银行面签之后就等银行放款了。一个施工期为一至两年的楼盘，仅6个月就完成了销售，这意味着开发商又可以拿这些钱去做投资了，资金成本和时间成本大大节省，这正是不少房企热衷高周转的原因。

在去杠杆、抗风险的国内大背景下，银行对民营房企的各种融资途径进行了限制，资金链的紧迫促使企业采取了超出正常项目程序和流程的高周转措施；由于竞争变得剧烈，企业规模的不断扩大及追求投资回报，高周转逐渐走向反面，即违背正常项目施工所需工艺时间。

有意思的是，现在的房企重视排名，因为只有排名靠前，才更容易融资。而想要排名靠前必须扩大规模，加快周转，这就造成了恶性循环。业内人士指出不在房企前50名内，银行可能都不会放贷款，这或许也是房企想通过高周转使自身规模更大的因素之一。

万科前高管林少洲表示，单从财务管理的角度看，高周转有其合理性，能够提高资本回报率，但不能以牺牲施工工期为代价。一旦过分推崇高周转，过度追求速度，把房子做成快速消费品，就会给行业带来信用危机。

也有另类的观点，高周转仅仅是一种模式，没有好坏之分。在特定的市场条件下，企业可以选择高周转。谁能走到底、谁能走得快取决于采用该种模式过程中是否按照市场情况及时进行调整。

但高周转带来的问题显而易见，房屋质量差，后期交付业主使用后暴露出存在或大或小的质量问题。建造过程中过快的追求速度，忽视安全生产，极易发生重大事故。终于2019年接二连三的安全事故打乱了碧桂园的步骤，多年高周转的弊端在互联网媒体高度发达的今天显现出来，看热闹的网名给五星级的碧桂园换了一个新称号‘楼塌塌’，而2020年疫情影响下，碧桂园不再人前高声喊高周转的口号，也不知道是尝到了苦头，还是痛定思痛寻思调整方针！