中国正处于经济转型深水区，经济下行压力凸显，在此背景下，经济社会呈现各行业纾困需求不断增加，财政压力增加，货币政策进入宽松周期等现象。对于房地产行业而言，在“房住不炒”的总基调下，实行“因城施策”的调控方针，随着市场变化各地政策结构得到优化。而在更前沿的土地市场也呈现出了五大新特征。

01 土地市场政策整体趋向宽松

受疫情冲击，各地纷纷出台措施缓解房企经营困境，土地市场的相关措施主要包括：减免土地相关费用、顺延/分期缴纳土地出让金、降低土地限制要求、放宽预售条件、鼓励盘活存量用地等，土拍政策面逐渐走向宽松。

02 规则变化存在局部结构性差异

整体宽松背景下，城市土拍规则变化也呈现一些结构性差异。部分城市为平抑市场热度对热点地块出让规则进行定向收紧（如南通）；前期限制较严厉城市结构性放松与优化出让规则（如上海）。

数据来源：wind，同策研究院

03 规则变化存在局部结构性差异

一方面，受疫情影响，2020年1季度各地财政收入回落，另一方面地方各项支出增加迫切需要资金支持。从实际推地情况看，1-4月，TOP10城市土地出让金额有8个同比正增长，平均增幅34.6％。除此之外，出让金同比增幅TOP10城市平均增幅达123％。整体看，各类城市推地节奏明显加快。

数据来源：wind，同策研究院

04 融资好转助力土地市场回暖

2020年1季度，一方面绿地、平安等国企背景、乃至民企均出现百亿级融资，另一方面融资的成本也大幅降低，如金茂融资成本低至3.1％。房企资金端压力疏解，必然会增加在土地市场上的投入，提升土地市场热度。

数据来源：wind，同策研究院

05 重点区域率先进入土拍升温

虽然年后土拍整体升温，但就全国而言，区域存在结构性差异。三大经济圈土地市场明显回温、二三线城市出现房企扎堆抢地现象，部分城市诞生新地王。而东北、中西部、西南等区域则呈现一定的分化，各区域的核心城市如沈阳、郑州、武汉、南昌、成都土拍回暖明显，区域内其他城市依然表现平平。分不同城市能级看， 2020年，品牌房企回归一二线拿地的趋势明显， 1季度一线、二线城市土拍率先升温，相应地三四线城市拿地竞争压力减弱。

数据来源：wind，同策研究院

从各区域来看，华东、华南热度较高。区域领先特性的影响，3月以来区域内土拍市场整体热度较高，普遍溢价拿地；中西部省会城市，郑州、西安、南昌等迎来土拍小高峰；华北区域拿地时间分化，北京2月量价齐升，4月后，天津、石家庄等热点区域受房企追捧；西南成都领涨，贵阳沉寂；东北区域分化明显。沈阳、长春表现活跃，哈尔滨无土拍活动。

结合当前货币环境、房企融资以及销售对土拍的***，在2020年2季度一二线城市迎来“土拍”小高峰后，预计3季度三四线城市出现“土拍”小高峰。从总量上看，预计乐观情况下，2020年国有土地使用权出让收入约6.89万亿、2021年7.18万亿。