1.地产金融是做什么的？

从业态上讲，地产分为好几类，住宅、商业、租赁用房、工业地产、物流地产等等，不同类型有自己的开发运营模式，每类模式中都有痛点，如果和钱有关，那就是地产金融需要解决的问题。地产金融是一种工具，帮开发商解决投融资的问题。例如住宅地产地价贵，那地产金融做的就是融资付土地款；如果需要自持运营，那么reits解决现金流迅速回流的问题以及资产实现销售出表的问题。

地产金融行业的玩家角色有很多：开发商是绝对的资源方，基金、信托、银行、资管计划是潜在的资金方，还有很多活跃着的中介。此外服务提供商包括资产评估公司、律所、会计师事务所等。其他打交道的部门也顺便提一下，国土局、规划局、房管局、建筑公司等等。处于哪个角色决定了你的工作内容。

2.发展现状？

传统地产金融处于白银时期，创新处于黄金时期。

传统金融一般指合作拿地开发，开发完按照股权分利润。举例私募地产基金来说，一般在开发商拍地前就介入，通过发行私募基金的方式募集资金，投入项目公司，用于偿付土地款和开发阶段运营资金。一般前者是大头，后者主要通过银行开发贷解决。出资可以是按照股权比例，也可以倾斜出资，完全看商务安排。项目层面开发商操盘为多，基金主要作为财务投资人。资金层面，开发商的资金主要靠集团自由资金调拨，基金层面的资金主要靠优先级、夹层、劣后级的出资。其中优先级一般是银行的委外资金（大多数是理财产品资金、自由资金等）；券商的资管计划；信托的信托计划等。夹层部分一般是其他机构投资者和个人投资者，劣后级大多数是基金管理人的出资、开发商和基金团队的跟投。一般开发商会对优先级的资金进行保本承诺，所以从前至后安全性递减但是收益递增。

2016年之前，传统模式还是走的通的，但之后为了响应国家号召，打压过高房价，监管变得特别严格。对投资16个热点城市住宅的私募基金不予备案、***委托贷款、不准信托、资管计划投资地产、穿透审查底层资产等都从源头严堵了资金流入土拍市场。拿地开发模式也因无法备案、难以募资、甚至触犯行业自律条款而举步维艰。

创新模式却在萌芽发展。

3.未来发展态势？

地产金融靠天吃饭，天指国家对于地产的宏观政策和调控。目前的政策是“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。所以衍生出了一系列创新的模式：

这里先介绍一个当下最热——abs（资产支持证券），目前比较多的拿来证券化的有商业和租赁用房的租金，也就是reits（房地产信托基金）。本质上是资产原始持有人将可以产生稳定现金流的资产分割成多个份额，在二级市场上通过出售证券达成底层资产的真实销售。原始资产持有人化身资产管理人，获得资产出售的收益以及管理费收入。证券这块可以设计的很复杂，主要的目的是提供给二级市场上不同风险收益偏好的投资人匹配需求的投资产品。同层结构中还可以按照期限设计不同的细分产品。目前比较多的是优先级会设计两个产品，劣后级一个。中间的夹层级别可设可不设。但通常投资人认为夹层的设计相当于增加了优先级的安全垫，所以这种产品会更受资本市场欢迎。对于原始权益人来说，abs的好处有三：真实销售、资产出表、税收中性。简言之，迅速回笼资金、美化报表、躺着赚钱的好手段。但目前国内reits才刚起步，配合目前频频拍出的租赁用地，还在试水中。最大的缺陷是原始权益人依旧提供着强担保，而且需要培养3-4年，底层资产能够产生稳定现金流以后才能证券化，门槛较高。但比照欧美abs的现状，我们可以相信，中国abs的未来是光明的。

4.需要的人才？

你需要很强的学习能力，政策法规因时而变，因地制宜。你可能听过深圳的棚改、武汉的城中村，但没有听过萧山的自留地。你可能知道2016年私募基金被全面限制以各种形式构成小股真债投资地产项目，但你不知道2017年协会洪主席发言其他类私募基金的股债权投资比例并不受限。

1地产“老司机”的金融打法

事实上，不只是恒大一家地产企业把金融业务放在了与安身立命的地产业务同样重要的位置上。

随着地产行业发展步入下行周期、利润空间越来越小，房地产公司都在寻找新的利润增长点，火爆的互联网金融行业自然让他们青睐有加。据不完全统计，至少有50多家地产公司都开始大举进军金融业。